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Question-réponse

Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Vérifié le 05/11/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

Toute personne capable juridiquement peut vendre ou acheter un logement en viager.

Le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé débirentier, ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

  À savoir

comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, l'acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.

La vente consiste pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l'acquisition.

Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d'une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur totale du bien.

La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou indivisaires).

En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est réversible. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible.

La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d'avance ou à terme échu.

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

  • Âge et espérance de vie du crédirentier
  • Valeur du bien
  • Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Où s’adresser ?

Notaire

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'Insee.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :

  • Clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
  • Clause pénale lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

  À savoir

les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.

Viager occupé

  • En l'absence de précision dans l'acte de vente, les charges suivantes sont payées par le vendeur :

    • Réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu
    • Taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères
    • Factures d'énergie

    Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.

  • En l'absence de précision dans l'acte de vente, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l'acheteur.

    La répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l'acte de vente.

Viager libre

Les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l'acheteur.

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Pour en savoir plus

Carte Nationale d’Identité

Le demandeur d’une carte d’identité doit être de nationalité française.

Les modalités de première demande ou de renouvellement sont consultables en ligne sur : service-public.fr

Ce service vous permet de faire une pré-demande en ligne.

A défaut, il conviendra de déposer une demande “papier” dans une mairie équipée d’une station d’enregistrement. Il s’agit pour le Haut-Rhin des mairies suivantes : Altkirch, Andolsheim, Cernay, Colmar, Dannemarie, Ensisheim, Ferrette, Guebwiller, Habsheim, Huningue, Illzach, Kaysersberg, Masevaux, Mulhouse, Munster, Neuf-Brisach, Ribeauvillé, Rixheim, Rouffach, Saint-Amarin, Saint Louis, Sainte Marie aux Mines, Sierentz, Thann, Wintzenheim, Wittelsheim et Wittenheim. 

Pour les mineurs, en cas d’utilisation de la carte nationale d’identité pour sortir du territoire, une attestation d’autorisation de sortie du territoire (à établir par le responsable légal) est exigée si le mineur n’est pas accompagné de la personne exerçant l’autorité parentale. Cette attestation n’est pas nécessaire si le mineur possède un passeport à son nom.

Cimetière

Accès et concessions

Les demandes de concessions se font auprès de la Mairie (tarifs visibles sur la liste des tarifs communaux de l’année).

Règlement du cimetière

Le maire d’Oberhergheim, considérant qu’il est indispensable de prescrire toutes les mesures réclamées par la sécurité, la salubrité, la tranquillité publiques, le maintien du bon ordre et de la décence dans le cimetière, règlemente l’accès au cimetière par l’arrêté N°19 / 1994 du 20 septembre 1994.

Passeport

Le passeport biométrique est entré en vigueur le 9 juin 2009 dans le département du Haut-Rhin.

La procédure de première demande ou de renouvellement rejoint celle de la Carte Nationale d’Identité.

La demande doit être déposée dans une mairie équipée d’une station d’enregistrement ; il s’agit pour le Haut-Rhin ds mairies suivantes : Altkirch, Andolsheim, Cernay, Colmar, Dannemarie, Ensisheim, Ferrette, Guebwiller, Habsheim, Huningue, Illzach, Kaysersberg, Masevaux, Mulhouse, Munster, Neuf-Brisach, Ribeauvillé, Rixheim, Rouffach, Saint-Amarin, Saint Louis, Sainte Marie aux Mines, Sierentz, Thann, Wintzenheim, Wittelsheim et Wittenheim.

Renseignements et pré-demande en ligne sur : service-public.fr

PACS

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) est un contrat. 

Il est conclu entre deux personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. 

Les parteniares doivent remplir certaines condiditons et rédiger une convention.

Le PACS est enregistré en mairie ou chez un notaire. 

Il est de coutume à Oberhergheim que le Maire reçoive les partenaires pour la conclusion du contrat. 

Contact : https://mairie.pixel-plurimedia.fr/contact

GENEALOGIE

Pour toute recherche dans les registres d’état civil, il est impératif de prendre rendez-vous avec le secrétriat de la mairie. 

Contact : 

RECONNAISSANCE D’ENFANT

Un enfant né ou à naître est reconnu par sa mère et/ou son père (couple non marié) au moyen d’un acte officiel dans n’importe quelle mairie sur présentation de pièces justificatives. 

Plus d’informations sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F887

ou contact : 

RECENSEMENT CITOYEN

Tout jeune français de 16 ans doit se faire recenser pour obtenir une attestation de recensement, document demandé dans de nombreuses démarches. 

Le recensement permet également aux jeunes d’être convoqués à la journée défense et citoyenneté (JDC).

Les Oberherghheimoises et Oberhergheimois déclarés habitant la commune pourront se rendre en mairie pour se faire recenser dès réception de la convocation envoyée par le secrétariat.

Informations utiles sur : https://presaje.sga.defense.gouv.fr